Mieterstrom & Steuern: Was Vermieter 2026 wissen müssen
Die steuerliche Seite ist für viele der unübersichtlichste Teil eines Mieterstromprojekts – und genau hier kursieren die meisten Missverständnisse. Dieser Beitrag sortiert die wichtigsten Fragen: Wann sind die Einnahmen steuerfrei, wann braucht es ein Gewerbe, und warum kann ausgerechnet die Umsatzsteuer zur Falle werden? Eines vorweg: Dieser Überblick ersetzt keine Steuerberatung, sondern hilft Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen.
Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und stellt keine Steuerberatung dar. Die steuerliche Behandlung hängt stark von Ihrer individuellen Konstellation ab – ziehen Sie für Ihren Fall unbedingt eine Steuerberatung hinzu.
Drei Steuerarten, drei Antworten
Beim Mieterstrom geht es steuerlich um drei verschiedene Themen, die oft durcheinandergeworfen werden: die Einkommensteuer auf die Einnahmen, die Frage der Gewerbeanmeldung und die Umsatzsteuer. Sie folgen jeweils eigenen Regeln – und genau deshalb entsteht Verwirrung, wenn man sie in einen Topf wirft. Wir gehen sie einzeln durch.
Einkommensteuer: meist befreit
Grundsätzlich gelten Einnahmen aus dem Stromverkauf als gewerbliche Einkünfte und wären damit einkommensteuerpflichtig. Der Gesetzgeber hat hier aber eine weitreichende Vereinfachung geschaffen: Für Photovoltaikanlagen bis 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit – bei maximal 100 kWp pro Steuerpflichtigem – sind die Einnahmen seit 2025 von der Einkommensteuer befreit (§ 3 Nr. 72 EStG). Diese Befreiung gilt auch für Bestandsanlagen, die ab 2025 erweitert wurden, und umfasst sowohl die Einspeisevergütung als auch die Einnahmen aus dem Verkauf an die Mieter.
Die Kehrseite: Wer unter die Steuerbefreiung fällt, kann im Gegenzug keine Abschreibungen oder laufenden Kosten mehr als Betriebsausgaben geltend machen – sonst entstünde eine doppelte Begünstigung. Für die meisten kleineren Mieterstromprojekte ist die Befreiung dennoch die einfachste und vorteilhafteste Variante.
Gewerbe: in der Regel nötig
Eine häufige Fehlannahme ist, dass die Einkommensteuerbefreiung auch die Gewerbeanmeldung erspart. Das ist nicht der Fall. Da der Verkauf von Strom eine dauerhafte, auf Gewinnerzielung ausgerichtete Tätigkeit ist, ist in aller Regel eine Gewerbeanmeldung beim zuständigen Gewerbeamt erforderlich – unabhängig davon, ob die Einnahmen einkommensteuerfrei sind. Die gute Nachricht: Die Anmeldung ist meist ein unkomplizierter, einmaliger Verwaltungsschritt und kein dauerhafter Aufwand.
Umsatzsteuer: die Reststrom-Falle
Das ist der Punkt, der die meisten überrascht – und der in vielen Überblicken untergeht. Solange Sie ausschließlich selbst erzeugten Solarstrom direkt im Gebäude an die Mieter liefern, ist die Sache vergleichsweise einfach. Sobald Sie aber zusätzlich Reststrom aus dem öffentlichen Netz zukaufen und an Ihre Mieter weiterleiten – was beim klassischen Mieterstrom mit Vollversorgung der Normalfall ist –, gelten Sie umsatzsteuerlich als Wiederverkäufer von Strom.
Die Folge: In dieser Konstellation kann Umsatzsteuer auf den weitergelieferten Strom anfallen, die Sie selbst beim Finanzamt anmelden und abführen müssen – und zwar nach Einschätzung von Fachleuten unter Umständen sogar dann, wenn Sie eigentlich Kleinunternehmer sind. Der Nullsteuersatz, den Sie beim Kauf der Anlage genießen, ändert daran nichts, weil es sich um zwei verschiedene Sachverhalte handelt. Steuerberater halten diese Regelung im Mieterstrom-Kontext für unglücklich und sehen Klärungsbedarf; bis dahin gilt: Wer Reststrom weiterverkauft, sollte die Umsatzsteuerfrage frühzeitig mit einer Steuerberatung klären.
Der Ausweg in der Praxis: Genau diese Komplexität ist ein Grund, warum viele Eigentümer die Lieferantenrolle auslagern. Übernimmt ein Fachpartner die Vollversorgung und Abrechnung, verlagert sich auch ein Großteil dieser steuerlichen Pflichten – mehr dazu unter Mieterstrom-Abrechnung auslagern.
Der Nullsteuersatz auf die Anlage
Eine klare Erleichterung: Für die Anschaffung und Installation typischer Dach-Photovoltaik gilt seit 2023 der Nullsteuersatz – auf den Kauf der Anlage fallen also 0 % Umsatzsteuer an. Das senkt die Investitionssumme spürbar und ist unabhängig von den übrigen Steuerfragen. Wichtig ist nur, diesen Nullsteuersatz auf den Kauf nicht mit der laufenden Umsatzsteuer auf den verkauften Strom zu verwechseln – das sind zwei getrennte Dinge.
Gewerbe- und Körperschaftsteuer
Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt Mieterstrom auch bei der Gewerbe- und Körperschaftsteuer begünstigt. Insbesondere Immobilienunternehmen können unter Umständen die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 GewStG in Anspruch nehmen, und Wohnungsbaugenossenschaften sind häufig ohnehin steuerbegünstigt. Weil dies stark von der jeweiligen Gesellschaftsform und Konstellation abhängt, lässt sich hier keine pauschale Aussage treffen – das gehört in die individuelle Beratung.
Was das praktisch bedeutet
Für die meisten privaten Vermieter mit einer überschaubaren Anlage lässt sich die Lage so zusammenfassen: Die Einnahmen sind dank der 30-kWp-Grenze meist einkommensteuerfrei, ein Gewerbe muss in der Regel angemeldet werden, und der Knackpunkt ist die Umsatzsteuer beim Reststrom. Wer dieser Komplexität aus dem Weg gehen will, hat zwei naheliegende Optionen: die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, bei der Sie keinen Reststrom liefern (siehe Mieterstrom oder GGV?), oder das Auslagern der Lieferantenrolle an einen Fachpartner. In beiden Fällen vereinfacht sich die steuerliche Seite deutlich. Die belastbare Bewertung für Ihr konkretes Projekt liefert aber nur eine Steuerberatung – dieser Beitrag soll Ihnen helfen, gut vorbereitet in dieses Gespräch zu gehen.
Häufige Fragen
Muss ich Mieterstrom-Einnahmen versteuern?
Einnahmen aus dem Stromverkauf gelten grundsätzlich als gewerbliche Einkünfte. Für Photovoltaikanlagen bis 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit (maximal 100 kWp pro Steuerpflichtigem) sind die Einnahmen seit 2025 jedoch einkommensteuerfrei (§ 3 Nr. 72 EStG). Im Gegenzug können dann keine Abschreibungen mehr geltend gemacht werden.
Brauche ich für Mieterstrom ein Gewerbe?
Da der Stromverkauf eine dauerhafte, auf Gewinn gerichtete Tätigkeit ist, ist in der Regel eine Gewerbeanmeldung beim zuständigen Gewerbeamt erforderlich. Die Einkommensteuerbefreiung für kleine Anlagen ändert daran nichts. Die Anmeldung ist meist ein unkomplizierter, einmaliger Vorgang.
Fällt beim Mieterstrom Umsatzsteuer an?
Hier liegt eine wichtige Falle: Wer zusätzlich Reststrom aus dem Netz zukauft und an die Mieter weiterliefert, gilt umsatzsteuerlich als Wiederverkäufer. Dann muss unter Umständen Umsatzsteuer abgeführt werden – sogar als Kleinunternehmer. Der Nullsteuersatz auf die Anlage hilft hier nicht. Das sollte unbedingt mit einer Steuerberatung geklärt werden.
Gilt der Nullsteuersatz auch für Mieterstrom-Anlagen?
Ja, für die Anschaffung und Installation typischer Dach-PV gilt der Nullsteuersatz (0 % Umsatzsteuer auf den Kauf). Das senkt die Investition. Davon zu trennen ist die Frage der laufenden Umsatzsteuer auf den verkauften Strom – das sind zwei verschiedene Dinge.
Zahlt man bei Mieterstrom Gewerbesteuer?
Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt der Mieterstrom gewerbesteuerlich begünstigt. Immobilienunternehmen können unter Umständen die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nutzen. Weil das stark von der Konstellation abhängt, ist auch hier eine steuerliche Beratung sinnvoll.
Quellen & weiterführende Informationen
- EStG § 3 Nr. 72 – Steuerbefreiung für kleine Photovoltaikanlagen
- UStG § 12 Abs. 3 – Nullsteuersatz für Photovoltaikanlagen
- GewStG § 9 – Kürzungen (erweiterte Gewerbesteuerkürzung)
Stand der Angaben: Mai 2026. Fördersätze und Rechtslage können sich ändern – maßgeblich sind die jeweils aktuellen Veröffentlichungen der genannten Stellen.